Posts Tagged ‘Amerikaanse bubble’

Profiteren van een bubble kan door een markt te shorten. Shortsellers maken winst bij een neergaande markt door het gebruik van bepaalde financiële constructies. Als voorbeeld nemen we de vastgoedmarkt. De belegger gaat short op projectontwikkelaars, bouwbedrijven, vastgoedbeleggingsfondsen, bouwmateriaalleveranciers en andere bedrijven die nauwe banden hebben met de vastgoedmarkt.

In Nederland zijn er de volgende vastgoedfondsen die geshort kunnen worden: Corio, Wereldhave, VastnedRetail en Unibail Rodamco. Zij investeren overwegend in winkelvastgoed en kantoren. Daarnaast zijn er de bouwbedrijven zoals Heijmans en BAM.

Banken maken gebruik van CDF’s oftewel: credit default swaps. Dit is een soort van verzekering tegen neergaande bewegingen in een markt. Een bekend en negatief voorbeeld van het gebruik van dit instrument is het voorbeeld van de Amerikaanse bank Goldman Sachs. Goldman Sachs kocht vlak voor het knappen van de Amerikaanse huizenmarkt zeepbel voor 20 miljard aan CDF’s van verzekeraar AIG. Hiermee verzekerde Goldman Sachs zich tegen de crash, die ze natuurlijk allang aan hadden zien komen.

Een andere tactiek van de beruchte zakenbank is politieke infiltratie welke ten tijde van de bubble zeer goed van pas kwam. In het jaar na de vastgoedcrash en de hierop toegezegde staatsteun presenteerde Goldman Sachs namelijk een recordwinst met recordbonussen.

Bewezen is dat banken een groot aandeel hebben in het ontstaan van vastgoedbubbles. Hoewel veel mensen zeggen dat vastgoed waardevast is omdat het geld in stenen zit is vastgoed evenwel een economisch product. Om vastgoed aan te kopen is immers krediet nodig, in veel gevallen een hypotheek.

Voorafgaand aan een vastgoedbubble is het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Er is dus zogenaamd goedkoop krediet in omloop. Banken nemen steeds grotere risico’s. Ze kunnen meer krediet verstrekken maar ze weten heel goed dat sommige mensen aan wie ze dit krediet verstrekken dit misschien niet terug kunnen betalen in de toekomst.

Bovenstaand verhaal heeft gezorgd voor het klappen van de Amerikaanse vastgoedbubble. Alleen spelen er nog meer oorzaken mee. De verstrekte kredieten (hypotheken) werden verpakt in pakketjes en verkocht aan bijvoorbeeld buitenlandse banken of pensioenfondsen. Deze pakketjes hebben van de ratingbureaus (Moodys, S&P) hoge waarderingen mee gekregen. Een zogenaamde triple A status (zeer kredietwaardig) Terwijl men wist dat er ook slechte hypotheken tussen zaten. Een gevalletje van moderne fraude laat ik het maar noemen.

Uiteindelijk kwam aan het licht dat er teveel hypotheken waren verstrekt aan zogenoemde NINJA’s – (No income, no job, no assets). Doordat de hypotheken waren verpakt in pakketjes wist niemand van elkaar wat men in handen had aan hypotheken. Dit heeft gezorgd voor een enorme vertrouwensbreuk in de financiële wereld.

Een vastgoedbubble is vaak een economische zeepbel. Een verschil met een beurscrash is dat bij een vastgoedcrash het proces niet zo snel verloopt. Eigenaren en beleggers in vastgoed verkopen bij een vastgoedcrash geen vastgoed maar blijven wachten. Banken spelen hierin ook een rol, zei treden niet zo streng op tegen hypotheken die ‘onder water staan’ maar blijven ook wachten. Op deze manier wordt de bubble economie in stand gehouden. Prijzen van vastgoed blijven voor een periode van 3-5 jaar vlak.

De leverage is de verhouding eigen vermogen vreemd vermogen bij commercieel vastgoed. Bij een goede kantoorbelegging op een toplocatie zoals de Zuidas in Amsterdam vereisen vastgoedbeleggers een lage BAR (bruto aanvangs rendement). Voor het klappen van de bubble in 2007 waren er een aantal opvallende bewegingen in de vastgoedbeleggingsmarkt gesignaleerd.

  • De BAR ging omlaag en kwam dicht in de buurt van het renteniveau. (risico inschatting van beleggers omlaag)
  • De leverage ging omhoog. (in verhouding steeds meer vreemd vermogen ten opzichte van eigen vermogen)

Dat de vastgoedbubble is geklapt is duidelijk. Prijsniveaus dalen simpelweg niet omdat niemand nog verkoopt. Vastgoedprijzen blijven in Nederland de komende jaren vlak omdat de rek uit de bubble economie is. Transacties blijven uit en projectontwikkelaars krijgen geen krediet van banken. Het vierquadrantenmodel van DiPasquale laat dit goed zien.

vierquadrantenmodel di pasquale

Huurpijzen gaan omlaag, de waarde van vastgoed neemt af (deze beweging is niet altijd te zien, zie alinea 5). Bouwconstructie neemt af omdat dit niet meer rendabel is voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven.

Het gevolg is een tekort aan aanbod. Uiteindelijk zullen de prijzen weer licht stijgen door het tekort aan aanbod waardoor de huren omhoog gaan en de waarde van vastgoed uiteindelijk weer omhoog gaat. Overigens kan dit proces jaren gaan duren zoals gebleken is tijdens de bubble in Japan in de jaren 90. De lucht zal eerst uit de markt moeten stromen. Een te groot percentage van de groei van het BBP kwam voort uit vastgoed en daarvoor zal de bubble economie gaan boeten.