Posts Tagged ‘bubble economie’

Investeer in goud en bescherm uw vermogen! - Gold Republic

De lage zilverkoers van de afgelopen weken toont een mooi instapmoment voor het kopen van fysiek zilver voor beleggers met een realistische kijk op de economie. Kijkend naar de lange termijntrend is de bodem van de markt hopelijk bereikt en zit zilver op het niveau van rond de start van de kredietcrisis. De lucht is dus bijna uit de markt en een belegging in fysiek zilver wint aan populariteit. Zilver is tegenwoordig het nieuwe goud… Er zijn verschillende manieren om te beleggen in (fysiek) zilver. De slimste manier is het kopen van puur zilver (99%) in de vorm van zilverbaren of de meest gangbare munten zoals de: Canadese ‘Maple Leaf’, Wiener Philharmoniker, American Eagle, Kookaburra of China Panda. Al deze zilveren munten hebben een gewicht van 1 troy ounce (31,1 gram) en zijn te koop en in te ruilen bij vrijwel alle online zilver- en goudwinkels.

Zilverprijs historie afgelopen 40 jaar - 2014 - 2015

Goud te koop bij GoldDirect kleine banner

De leukste manier is voor mij zeker wel het beleggen in historische zilveren (en gouden) munten vanwege het beperkte aanbod en de hoge verzamelaarswaarde, en vanwege het unieke verhaal dat de munt kan vertellen over een bepaalde tijd. Andere munten zoals de 2e wereldoorlogsmunten, of zeer oude munten zijn speciaal voor verzamelaars. De waarde van deze munten is: ‘wat een gek ervoor geeft’. Over het algemeen is het zo dat iets wat bijzonder is veel geld oplevert. Een munt uit 1917 of 1940 in bijzonder gave staat zal het beter doen in de handel vanwege de emotie die bepaalde jaartallen bij mensen oproepen. En emotie betekend een grotere kans op een impulsieve aankoop bij andere liefhebbers van munten en verzamelaars. Zilveren munten aan een ketting met leuke omlijsting doen het ook goed in de handel zoals te zien op onderstaande foto.

beleggen in zilver en goud

Goud kopen bij GoldDirect - banner groot

Goud staat er tussen haakjes bij omdat dit artikel zich voornamelijk zal richten op de zilvermarkt en zilveren munten. Over goud is op deze website al veel gezegd, wat dus niet wil zeggen dat een belegging in goud niet de moeite waard zou zijn. Zilver is een scheikundig element met symbool Ag en atoomnummer 47. In het Latijn heet zilver argentum, waar zilver het symbool Ag aan dankt. Het is een wit overgangsmetaal. Er zijn minstens veertien talen waarin voor zilver en geld hetzelfde woord wordt gebruikt. Bekend voorbeelden zijn het Spaanse woord ‘plata’ en het Franse woord ‘argent’. Tot diep in de 20e eeuw waren munten van zilver en goud de belangrijkste betaalmiddelen van de mensheid.

Buitenlandse zilveren munten geld

Goud kopen bij GoldDirect - banner groot

Tegenwoordig zien we in het Westen het gebruik van zilver alleen nog bij herdenkingsmunten en andere verzamelaarsmunten en penningen. Centrale banken hebben wel goud op voorraad en aan de hand van deze voorraad zou er een beperkt bedrag uitgeleend mogen worden. Veel van het goud van verschillende centrale banken is in de oorlog naar Amerika (New York), en Canada verscheept. De kans is reëel dat deze partijen goud door Amerika zijn verpatst aan China en Rusland of andere gewillige kopers. ‘He wo has the gold rules the world’. Zilver is toch meer het ding van het gewone volk, de middenstand en de burgerij. Van het metaal kwik werd gedacht dat het een soort zilver was. In sommige talen blijkt dat nog uit de naam die kwik heeft zoals quicksilver in het Engels of kwikzilver (met de betekenis levend zilver) in wat ouder Nederlands. Veel later bleek het om twee volstrekt verschillende elementen te gaan.

Voorbeelden van edele metalen zijn goud, platina en in iets mindere mate zilver en daarna koper. Edelmetaal blijft er altijd mooi uitzien, bij zilver is het zo dat het met een keer poetsen weer glimt. Ook zijn edelmetalen zeldzaam en hadden ze een redelijk stabiele waarde. Chemisch is daar de volgende verklaring voor te geven: een onedeler metaal kan uit een oplossing van een edeler metaal, dat edelere metaal ‘verdringen’, dat wil zeggen dat het onedelere metaal in oplossing gaat en het edelere metaal uit de oplossing wordt neergeslagen. Bijvoorbeeld een ijzeren spijker in een oplossing met koper laat de spijker verkoperen: het ijzer neemt de plaats van het koper in de oplossing in en het koper komt op de spijker terecht. Alle metalen kunnen op deze manier in een volgorde gezet worden die de spanningsreeks der metalen genoemd wordt, met aan de ene kant het meest edele en aan de andere kant het meest onedele metaal. Een eenvoudige manier voor het verkrijgen van zilveren munten is via Nederlandse webshops. Voor het kopen van gouden en zilveren munten zijn Zilvergoudwinkel (groot aanbod zilveren design munten) Silver Mountain (zeer specifiek op zilver gericht), HollandGold, Djoer Kaff ( chique uitstraling, maar redelijk prijzig), Gold Republic (voor een belegging in fysiek goud) en andere webshops geschikt.

Zilver is niet bepaald een grote investeringsmarkt (30 miljard dollar) maar is vooral in trek bij de industrie omdat zilver een goede geleider is. Behalve in de industrie is zilver veelgebruikt in sieraden en juwelen. Goud daarentegen is meer in trek bij investeerders en niet bij de industrie. Wel zijn er vele gouden sieraden en juwelen, net zoals bij zilver het geval is. Bij een aantrekkende economie is er meer vraag naar zilver door de industrie maar tevens door het hogere consumentenvertrouwen en vraag naar sieraden en juwelen. Valt de economie weg of stort deze in dan zal zilver en goud in waarde toenemen doordat het al eeuwenlang bescherming biedt tegen inflatie en fiatgeldsysteem. Historisch gezien zijn zilver en goud zijn tenslotte geld. Zo was het vroeger en zo is het nu. In het verleden werd de hoeveelheid geld altijd gedekt door de edelmetalen zilver en goud. Sinds de afschaffing van het Bretton Woods systeem (1971)(goudstandaard) is dit veranderd en kon een dollar niet meer tegen goud worden ingewisseld. Daarnaast moet al het goud en zilver verplicht worden ingeleverd zodat er een overheidsmonopolie ontstond op het gebied van goud.

Beleggen in zilveren munten - economie

Goud kopen bij GoldDirect - banner groot

Op de foto hierboven zie je zilveren tientjes, rijksdaalders en gulden. Deze zijn momenteel niet in gebruik als wettig betaalmiddel. Vroeger stond er op elk dollar biljet dat deze kon worden ingewisseld tegen goud. Doordat goud een schaars goed is bleef zo de waarde van geld (dollar) gewaarborgd. Een paar honderd jaar geleden waren zilveren en gouden  munten het enige wettige betaalmiddel. Een mannelijke slaaf koste honderden jaren geleden bij de Noormannen 300 gram zilver. Tegenwoordig kun je bij de IS ook slaven kopen voor goud en zilver, echter niet voor papiergeld, want dat heeft voor de IS geen waarde. Overigens stel ik nergens een voorstander te zijn van slavenhandel en dergelijke. Het dient puur als praktijkvoorbeeld om te laten zien dat zilver en goud nog steeds twee betaal- en beschermingsmiddelen zijn. Omdat goud en zilver te duur waren en de zilverwaarde hoger was dan de nominale waarde van de munt (bv Gulden)  is uiteindelijk pas in 1970 overgestapt op nikkel als materiaal voor de Nederlandse gulden. Met een magneet kun je makkelijke en goedkoop testen of een munt van nikkel of zilver is gemaakt. Een zilveren munt is niet magnetisch, die van nikkel wel!

In andere landen zie je nog steeds zilveren munten in omloop worden gebracht, hoewel veel landen zijn opgestapt op goedkopere materialen. In Nederland is vooral veel handel in historische  zilveren guldens, rijksdaalders en zilveren tientjes. Ook zijn er gouden vijfjes en tientjes uitgebracht in de loop van de tijd die zo een paar honderd euro doen. Behalve de exacte zilverwaarde is er bij deze munten ook sprake van een verzamelaarswaarde (opslag) die behoorlijk hoog kan oplopen. Vooral ‘moeilijke’ jaartallen of ‘historische’ jaartallen zijn prijzig te noemen. De exacte zilverwaarde in de oude Nederlandse munten zoals de gulden, rijksdaalder en het tientje is 72%. De munten zijn dus niet puur van zilver (of goud) maar bevatten ook andere materialen. Wie wil beleggen in zilveren en gouden guldens dient goed op de hoogte te zijn van het gewicht van de munten en het zilvergehalte (72%). Hieronder staan van de belangrijkste Nederlandse munten het gewicht, waarmee je uiteindelijk de waarde kunt bepalen (bron: Spaarbank).

50 Gulden (Beatrix), 25 gram, gehalte 0,925, 23,13 gram fijnzilver –
10 Gulden (1995 en later), 15 gram, gehalte 0,800, 12,00 gram fijnzilver –
10 Gulden (1994 “Benelux”), 15 gram, gehalte 0,720, 10,80 gram fijnzilver –
10 Gulden (1970/1073), 25 gram, gehalte 0,720, 18,00 gram fijnzilver –
2,50 Gulden (t/m 1967), 15 gram, gehalte 0,720, 10,80 gram fijnzilver –
1 Gulden (1954-1967), 6,5 gram, gehalte 0,720, 4,68 gram fijnzilver –
1 Gulden (1922-1945), 10 gram, gehalte 0,720, 7,20 gram fijnzilver –

Andere zilveren munten
Zilveren beleggingsmunten van 1 troy ounce (bv. Maple Leaf of Wiener Philharmoniker),
31,1 gram, gehalte 0,999, puur fijnzilver
Zilveren Dukaat, 28,25 gram, gehalte 0,873, 24,66 gram fijnzilver
5 Euro herdenkingsmunt t/m 2007, 11,9 gram, gehalte 0,925, 11 gram fijnzilver
10 Euro herdenkingsmunt t/m 2005, 17,8 gram, gehalte 0,925, 16,5 gram fijnzilver
50 Euro (pattern Vis), 25 gram, gehalte 0,925, 23,13 gram fijnzilver
20 Euro (pattern Vis), 15 gram, gehalte 0,800, 12,00 gram fijnzilver

Zilveren tientjes guldens en rijksdaalders Nederland geld

Goud kopen bij GoldDirect - banner groot

De handelsprijs van een zilveren munt is het gewicht van de munt (in gram) x de zilverkoers (in Euro per gram) + opslag/verzamelaarswaarde. Een zilveren tientje van 25 gram (netto 18 gram zilver) levert op dit moment tussen de 8 en 10 euro op. Wil je weten of een munt echt van zilver of goud is? Dan kan op een eenvoudige manier door er een magneet bij te houden. Munten van nikkel worden aangetrokken door de magneet, goud en zilver niet. Beide edelmetalen zijn niet magnetisch maar wel goede geleiders. Chemisch testen of iets goud bevat kan met kwikzilver (Mercury). Dit vloeibare metaal zal zich koppelen aan stukjes goud, waardoor deze beter zichtbaar zijn tussen al het zand. Mercury is wel schadelijk voor natuur en gezondheid dus pas hiermee op. Een veelgebruikte eenheid voor het gewicht van munten is een ‘troy ounce’, dit is precies 31,1 gram. De bestverkochte zilveren munten zijn precies een ‘troy ounce’ qua gewicht. Echter zijn er ook kilomunten en andere unieke munten en baren te koop, geschikt voor de grotere investeerders. Zij kunnen bijvoorbeeld ook kiezen voor de aankoop van een kilo historisch muntgeld (Guldens), of voor de aankoop van een complete muntbox gevuld met mooie zilveren munten zoals de ‘Maple leaf’. Voor een beginnende en kleinschalige investeerder kan het lonen te kijken op Marktplaats en Ebay of een veilingsite voor complete collecties of bijzondere individuele zilveren munten. Let hierbij goed op of je te doen hebt met een handelaar of iemand die bijvoorbeeld verkoopt uit nalatenschap. De kans op een goede investering is groter bij iemand die niet in de wereld van goud en zilver zit zoals huismoeders en weduwes.  Het grootste gedeelte van de verkopers op Marktplaats weet exact de zilverwaarde + opslag van goederen waardoor de minimale prijs (zilverwaarde) + minimale opslag word geboden.

Zilver en goud zijn niet magnetisch

Nieuwe zilveren en gouden munten kunnen besteld worden in onderstaande Nederlandse webshops. Als je puur gaat voor de investering kun je het beste een scherp geprijsde en veel voorkomende munt uitkiezen (liquide). Een duurdere munt met bijzonder design heeft echter een hogere verzamelaarswaarde en is vaak in een beperkte oplage verkrijgbaar waardoor de prijs op lange termijn kan oplopen. Het is de vraag welke strategie het beste bij u past. De beste Nederlandse webshops voor het kopen van gouden en zilveren munten zijn: Zilvergoudwinkel (groot aanbod zilveren design munten) Silver Mountain (zeer specifiek op zilver gericht), HollandGold, Djoer Kaff ( chique uitstraling, maar redelijk prijzig), Gold Republic (voor een belegging in fysiek goud) en andere webshops.

In de natuur komt zilver zowel ongebonden als in ertsen voor, zoals argentiet, acanthiet en chlorargyriet. Ook wordt het aangetroffen in lood-, loodzink-, koper-, goud- en kopernikkelertsen.[2] De belangrijkste bronnen op het westelijk halfrond zijn te vinden in Mexico, Canada, Peru en de Verenigde Staten. In 2012 leverde de mijnen in totaal 787 miljoen troy ounce zilver. Mexico was de grootste producent van zilver met een totale productie van 162,2 miljoen ounce.[5] Het land werd gevolgd door Volksrepubliek China, Peru, Australië en Rusland. In Europa is Polen de grootste producent (zie Wikipedia). Naast mijnbouw is recycling van oud zilver belangrijk.[6]. Het recyclen dekt ongeveer 25% van de jaarlijkse behoefte aan zilver.In het verleden kon de ontdekking van zilver de start zijn van een opstoot van zilverkoorts.

Land      Productie
in miljoenen ounce
Aandeel in wereldproductie
Mexico 162,2     20,7%
China    117,0     14,9%
Peru      111,3      14,1%
Australië 56,9    7,2%
Rusland 45,0      5,7%
Polen    41,2       5,2%

Voor de allergoedkoopste zilveren en gouden munten kun je het beste bestellen bij de Amerikaanse ‘bullion’ dealers. Zij zijn onvoorstelbaar goedkoop maar leveren meestal niet aan Nederland of tegen erg hoge verzendkosten. Je kan hier dus wel goedkoop munten bestellen en ergens laten leveren bij een vriend die een Amerikaans postadres heeft. Daarna zal hij het persoonlijk met de pakketpost kunnen verzenden naar Nederland. Een andere oplossing tegen de hoge verzendkosten is ons buurland Duitsland. Door de grotere markt en hevige concurrentie is goud en zilver hier goedkoop te noemen. Maar ook hier geldt weer dat een Duits postadres dan wel een must is. Want anders verminderen de verzendkosten het effect van de scherpe inkoop. Echter is een Duits postadres eenvoudiger te verkrijgen dan een Amerikaanse. Een super interessante en overzichtelijke site over ‘Silber’ und ‘Gold’ is Gold.de. Deze vergelijkingssite geeft precies aan welke partij de scherpste prijs biedt voor een bepaalde zilveren of gouden munt. De prijs is bepaald aan de hand van het product + de verzendkosten. De verzendkosten zijn bij Duitse aanbieders voordeliger (vanaf €5,95) in vergelijking met Nederlandse goud en zilvershops, waar bij de meeste aanbieders de verzendkosten €17,- bedraagt. Het betreft dan wel een verzekerde verzending met erg weinig risico. Hoe het kan dat de Duitse verzendkosten lager zijn weet ik niet. Misschien dat het land meer concurrentie kent i.v.m. de grootte van het land. Behalve beleggen in fysiek goud en zilver is het mogelijk te beleggen in deze grondstoffen op de beurs door middel van een EFT (Fonds) of Tracker. Echter kan de ‘papieren’ prijs nogal verschillen met de fysieke prijs van zilver en goud. Daarom is aan te raden alleen te beleggen in fysieke edelmetalen. De verhouding tussen de prijs van goud en de prijs van zilver is de goud-zilver-ratio. Op dit moment kan gesteld worden aan de hand van deze verhouding dat de zilverkoers historisch laag staat in vergelijking met de goudprijs.

Voor mij persoonlijk is het aankopen van zilver (en goud) een soort van verzekering tegen het instorten van ons fiat geldsysteem. In geval van nood heb je dan een betaalmiddel waar mensen snel op terug vallen en een betaalmiddel welke waardevast is. Daarnaast is het op de gehele aardbol een geaccepteerd waarde middel. In landen met oorlog geeft niemand iets om het waardeloze papieren geld. Daar vervullen goud, zilver en olie de functie van geld. Dit is bijvoorbeeld het geval in Syrië, landen in Afrika, Colombia en Zuid-Amerika. Zo zal het hier in Europa ook zijn als er geen papieren geld meer is, of als er sprake is van een onstabiele situatie zoals een enorme crash van de financiële markten. Ook al is zilver maar een klein beetje van de totale beleggingsportefeuille (10%) dan is het al dik in orde. In ieder geval ben je een stuk minder kwetsbaar dan wanneer je alles op de bank zet, of in cash aan zou houden. De prijs van zilver- en goud gaan bij een crash of crisis ‘skyrocket’. Een soort van moderne goudkoorts kan er dan ontstaan. Belangrijk is in het verhaal van de zilverbelegger de timing van de belegging. Een goede zilverbelegger kan de markt lezen en weet wanneer een bodem is bereikt, heeft oog voor de vele veranderingen om zich heen, en kan hierop anticiperen.

  • Bronnen: Spaarbank voor de kenmerken van de historische Nederlandse munten en het gewicht ervan.
  • Wikipedia – zilver
  • Goldprice.org
  • Eigen bewerking en research
  • © Fotomateriaal is eigen materiaal en bewerking
  • Dit artikel bevat geen koopadvies of beleggingsadvies maar geeft enkel een eigen mening en is niet bedoeld om mensen aan te zetten tot kopen. Indien er wel zilver en goud gekocht worden is dit op eigen risico.

Investeer in goud en bescherm uw vermogen! - Gold Republic

Advertisements

Prijzen voor vastgoed in Duitsland zijn in het afgelopen jaar met ongeveer 5% gestegen. In tegenstelling tot Nederland heeft Duitsland in de jaren 90 nooit prijsstijgingen gekend. Voor de komende jaren worden extreme prijsstijgingen verwacht in de Duitse steden. Experts gerelateerd aan de Duitse vastgoedmarkt waarschuwen zelfs al voor een ‘immobiliënboom’.

duitsland-koopprijzen-vastgoed-2011-2012

Er is vanuit het buitenland veel interesse in Duitse vastgoedbeleggingen. Russen, Israëliërs maar ook Grieken beleggen in de Duitse huizenmarkt. Geld van rijke Grieken stuwen de prijzen van Duits vastgoed omhoog. Dit is logisch want voor de Grieken is Duitsland een veilige haven. In Düsseldorf kent men een winkelstraat (Königsallee)  voor de absolute ‘high class’. Russische welgestelden gaan hier graag op vakantie en zien daarnaast goede mogelijkheden voor een investering in vastgoed. Een andere verschijnsel dat meespeelt in ‘vastgoedboom’ is de daling van 10 jaars rente (zie afbeelding) en de angst voor inflatie (waartegen vastgoed bescherming biedt).

de-rente-in-duitsland-hypotheken

De extreme prijsstijgingen zijn lang niet overal in het land van toepassing. Op het kaartje hieronder is te zien dat het zuiden van Duitsland relatief duur is. In het noorden en oosten zijn de grote steden daarentegen prijzig. Hamburg en München staan bekend om de zwaar speculatieve vastgoedmarkt en Berlijn is ‘arm en sexy’. In Oost-Duitsland zijn er gebieden met een zeer lage bevolkingsdichtheid, een hoge werkloosheid en een hoog vergrijzingcijfer. Deze gebieden kennen geen vastgoedbubbel, met uitzondering van Dresden, de kust en andere steden met veel werkgelegenheid. Onroerend goed veilingen zijn hier uitermate geschikt om vastgoed voor een lage prijs aan te kopen.

prijzen-bestaande-woningen-duitsland

Onderstaande afbeelding komt uit het artikel: Die besten Städte für den Hauskauf
Alle grote en middelgrote steden in Duitsland zijn vergeleken met elkaar. De uitkomst is een immobiliën ranking. Factoren waarop de steden beoordeeld zijn: leegstand, prijsprognose, werkgelegenheid, en de sociale structuur van de steden. Hieruit blijkt wel dat vastgoed een complexe studie is.
Kansen en risicos Duitse vastgoedmarkt
Enkele interessante artikelen uit de Duitse kranten over de marktsituatie staan hieronder.

In het vorige deel van Profiteren van een (vastgoed)bubble ging het vooral over grote beleggers en banken. Dit deel is geschreven voor particuliere beleggers, ondernemers of andere geïnteresseerden die willen weten hoe ze kunnen profiteren van een vastgoedbubble.

De beste strategie om te profiteren van een vastgoedbubble is voor de top uit de markt te stappen. Dit is eenvoudiger gezegd dan gedaan want wat is nou de top? Het is beter om te vroeg uit de markt te stappen dan de crash mee te maken want uiteindelijk gaat het om de tijd die na de crash komt.

Dan komt de tijd om op koopjesjacht te gaan. Na een crash worden banken huiverig en is het voor veel partijen moeilijk liquiditeit te verschaffen. Op dat moment geldt: cash is king. Wie eigen vermogen bezit heeft een uitstekende onderhandelingspositie en kan de juiste koopjes doen voor lage prijzen. Vastgoedveilingen zijn bijvoorbeeld booming op dit moment.

Deze regel gaat ook op voor de aandelenmarkt. Koop wanneer niemand wil kopen, koop wanneer de angst diep zit. Beleg in bedrijven met een competief voordeel die ondergewaardeerd zijn zoals Coca Cola. Veel beginnende particuliere beleggers kopen pas als iedereen (zelfs de buurman) al koopt en de markt op de top zit. Hartstikke dom! Koop enkel in op de bodem en pak de waardegroei. Dit is een bekende strategie van belegger Warren Buffet.

Kijk welke sectoren profiteren van een neergaande vastgoedmarkt. Een aantal voorbeelden van sectoren of bedrijfstakken binnen de vastgoed die op dit moment opbloeien zijn de incassobureaus, de vastgoedveilingen en renovatiedienstverlening (want mensen kopen niet meer maar blijven zitten).

Op de aandelenbeurs wordt een onderscheid gemaakt tussen cyclische en non cyclische aandelen. Aandelen die non cyclisch zijn reageren minder hard op conjunctuurschommelingen. Als de vastgoedbubble uit elkaar knalt zullen de cyclische aandelen het hardst dalen. Dit zijn de financiële instellingen, vastgoedfondsen en ICT bedrijven. Non cyclische aandelen zoals voedsel, energie, en farmacie behalen ook in deze slechte tijd redelijke rendementen omdat ze niet conjunctuurgevoelig zijn. Dit kan een uitstekende beleggingsstrategie zijn.

Profiteren van een bubble kan door een markt te shorten. Shortsellers maken winst bij een neergaande markt door het gebruik van bepaalde financiële constructies. Als voorbeeld nemen we de vastgoedmarkt. De belegger gaat short op projectontwikkelaars, bouwbedrijven, vastgoedbeleggingsfondsen, bouwmateriaalleveranciers en andere bedrijven die nauwe banden hebben met de vastgoedmarkt.

In Nederland zijn er de volgende vastgoedfondsen die geshort kunnen worden: Corio, Wereldhave, VastnedRetail en Unibail Rodamco. Zij investeren overwegend in winkelvastgoed en kantoren. Daarnaast zijn er de bouwbedrijven zoals Heijmans en BAM.

Banken maken gebruik van CDF’s oftewel: credit default swaps. Dit is een soort van verzekering tegen neergaande bewegingen in een markt. Een bekend en negatief voorbeeld van het gebruik van dit instrument is het voorbeeld van de Amerikaanse bank Goldman Sachs. Goldman Sachs kocht vlak voor het knappen van de Amerikaanse huizenmarkt zeepbel voor 20 miljard aan CDF’s van verzekeraar AIG. Hiermee verzekerde Goldman Sachs zich tegen de crash, die ze natuurlijk allang aan hadden zien komen.

Een andere tactiek van de beruchte zakenbank is politieke infiltratie welke ten tijde van de bubble zeer goed van pas kwam. In het jaar na de vastgoedcrash en de hierop toegezegde staatsteun presenteerde Goldman Sachs namelijk een recordwinst met recordbonussen.

Bewezen is dat banken een groot aandeel hebben in het ontstaan van vastgoedbubbles. Hoewel veel mensen zeggen dat vastgoed waardevast is omdat het geld in stenen zit is vastgoed evenwel een economisch product. Om vastgoed aan te kopen is immers krediet nodig, in veel gevallen een hypotheek.

Voorafgaand aan een vastgoedbubble is het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Er is dus zogenaamd goedkoop krediet in omloop. Banken nemen steeds grotere risico’s. Ze kunnen meer krediet verstrekken maar ze weten heel goed dat sommige mensen aan wie ze dit krediet verstrekken dit misschien niet terug kunnen betalen in de toekomst.

Bovenstaand verhaal heeft gezorgd voor het klappen van de Amerikaanse vastgoedbubble. Alleen spelen er nog meer oorzaken mee. De verstrekte kredieten (hypotheken) werden verpakt in pakketjes en verkocht aan bijvoorbeeld buitenlandse banken of pensioenfondsen. Deze pakketjes hebben van de ratingbureaus (Moodys, S&P) hoge waarderingen mee gekregen. Een zogenaamde triple A status (zeer kredietwaardig) Terwijl men wist dat er ook slechte hypotheken tussen zaten. Een gevalletje van moderne fraude laat ik het maar noemen.

Uiteindelijk kwam aan het licht dat er teveel hypotheken waren verstrekt aan zogenoemde NINJA’s – (No income, no job, no assets). Doordat de hypotheken waren verpakt in pakketjes wist niemand van elkaar wat men in handen had aan hypotheken. Dit heeft gezorgd voor een enorme vertrouwensbreuk in de financiële wereld.

Een vastgoedbubble is vaak een economische zeepbel. Een verschil met een beurscrash is dat bij een vastgoedcrash het proces niet zo snel verloopt. Eigenaren en beleggers in vastgoed verkopen bij een vastgoedcrash geen vastgoed maar blijven wachten. Banken spelen hierin ook een rol, zei treden niet zo streng op tegen hypotheken die ‘onder water staan’ maar blijven ook wachten. Op deze manier wordt de bubble economie in stand gehouden. Prijzen van vastgoed blijven voor een periode van 3-5 jaar vlak.

De leverage is de verhouding eigen vermogen vreemd vermogen bij commercieel vastgoed. Bij een goede kantoorbelegging op een toplocatie zoals de Zuidas in Amsterdam vereisen vastgoedbeleggers een lage BAR (bruto aanvangs rendement). Voor het klappen van de bubble in 2007 waren er een aantal opvallende bewegingen in de vastgoedbeleggingsmarkt gesignaleerd.

  • De BAR ging omlaag en kwam dicht in de buurt van het renteniveau. (risico inschatting van beleggers omlaag)
  • De leverage ging omhoog. (in verhouding steeds meer vreemd vermogen ten opzichte van eigen vermogen)

Dat de vastgoedbubble is geklapt is duidelijk. Prijsniveaus dalen simpelweg niet omdat niemand nog verkoopt. Vastgoedprijzen blijven in Nederland de komende jaren vlak omdat de rek uit de bubble economie is. Transacties blijven uit en projectontwikkelaars krijgen geen krediet van banken. Het vierquadrantenmodel van DiPasquale laat dit goed zien.

vierquadrantenmodel di pasquale

Huurpijzen gaan omlaag, de waarde van vastgoed neemt af (deze beweging is niet altijd te zien, zie alinea 5). Bouwconstructie neemt af omdat dit niet meer rendabel is voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven.

Het gevolg is een tekort aan aanbod. Uiteindelijk zullen de prijzen weer licht stijgen door het tekort aan aanbod waardoor de huren omhoog gaan en de waarde van vastgoed uiteindelijk weer omhoog gaat. Overigens kan dit proces jaren gaan duren zoals gebleken is tijdens de bubble in Japan in de jaren 90. De lucht zal eerst uit de markt moeten stromen. Een te groot percentage van de groei van het BBP kwam voort uit vastgoed en daarvoor zal de bubble economie gaan boeten.

Welkom!

Posted: April 15, 2011 by BubbleEconomie in Uncategorized
Tags:

Welkom op Bubble Economie blog.

Een kenmerk van een bubble is het plotselinge knappen van de zeepbel. Veel mensen kennen de kredietcrisis en het knappen van deze bubble na de val van de grote Amerikaanse bank Lehman Brothers. Toch zijn bubbles niet alleen iets van de laatste jaren. Zo was er rond de jaarwisseling een heuse ICT bubble. Veel ICT bedrijven kregen met de opkomst van internet te makkelijk investeringsgeld. Uiteindelijk bleek dat veel bedrijven overgewaardeerd waren en niet genoeg winsten behaalden. Voorafgaand aan een bubble vinden er vaak extreme prijsstijgingen plaats.

Deze blog zal gaan over de geschiedenis van bubbles. Want behalve de 2 bovenstaande bubbles zijn er talloze andere voorbeelden te vinden. Ook interessante media komen aan bod en actualiteiten worden uitvoerig behandeld.

Veel plezier met het lezen van Bubble Economie!