Posts Tagged ‘Huizenmarkt’

De Standard & Poors Case Shiller index is een beroemde vastgoedindex in de Verenigde Staten. De index opgericht door het drietal: Carl Case, Robert Shiller en Alan Weiss meet de huizenprijzen en huizenverkopen in de Verenigde Staten sinds 1890.

Er zijn een aantal verschillende indexen bedacht voor het analyseren van de huizenmarkt. De belangrijkste hiervan is de S&P/Case–Shiller U.S. National Home Price Index. Deze index meet de nationale eengezins huizenverkopen in de VS waarbij het jaar 2000 als de standaardwaarde 100 geldt.

Daarnaast zijn er meerdere stedelijke indexen zoals de Composite 10 index voor de 10 grootse metropool regio’s in de VS. Dit zijn: Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Zuid-Florida, New York, San Diego, San Francisco en Washington en de  Composite 20 index welke de huizenverkopen in de 20 grootste metropool regio’s in de VS analyseert.

De index heeft volgens Macromarkets.com een lichtelijk negatieve correlatie met de obligatiemarkt en aandelenmarkt maar heeft daarentegen een positieve correlatie met grondstoffen en vastgoed investerings fondsen (REIT’s).

Voor 2007 was er sprake van een duidelijke bubbelvorming welke goed te zien is in de grafiek van de nationale Case Shiller index hieronder. Deze bubbel is begonnen in de midden jaren 90 en crashte na de val van Lehman Brothers in 2007. Het momtent wat ook wel bekend staat als het begin van de kredietcrisis.

Image

Advertisements

Is er in Nederland sprake van een huizenmarkt bubbel? De meeste Nederlanders weten niet eens wat een bubbel is, laat staan dat ze er bij stilstaan dat ze een huis op de top van de bubbel gekocht hebben. De huizenmarkt is een economische markt vanwege de achterliggende hypotheken, en laat economie nou net iets zijn wat de gemiddelde Nederlander niet interesseert. Ooit heb ik eens gelezen dat slechts 5% van de Nederlanders verstand heeft van economische zaken. Natuurlijk ziet men wel dat huizenprijzen hard zijn gestegen sinds de jaren 90, maar het is toch de normale gang van zaken dat een koophuis in waarde stijgt? Dat is namelijk het verhaal waarin de gemiddelde Nederlander gelooft.

Wie een goed beeld van de Nederlandse huizenmarkt wil hebben raad ik aan het rapport ‘Wie zijn huis op zand bouwt‘ te lezen (pdf). De onderstaande grafiek geeft aan dat het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in 2006 al aangaf dat de huizenprijzen in Nederland 30% zijn overgewaardeerd. Met andere woorden 30% lucht in de huizenprijzen. Nederland schaart zich daarmee in het rijtje van Ierland en Groot Brittannië. Beide landen met een behoorlijke vastgoedbubbel en beide landen met behoorlijke prijsdalingen tijdens de kredietcrisis. Mijn inziens is er in Nederland precies hetzelfde aan de hand als in deze landen, alleen reageert de markt hier flink vertraagt en zijn de prijsdalingen geleidelijker.

De omvang van de Nederlandse hypotheekmarkt is enorm. De hypothekenmarkt is namelijk net zo groot als het bruto binnenlands product (BBP) van Nederland. En een hypotheek is niets anders dan een uitstaande schuld bij de bank. In dat opzicht is het een wonder dat Nederland nog steeds haar triple-A status heeft behouden.

Image

Prijzen voor vastgoed in Duitsland zijn in het afgelopen jaar met ongeveer 5% gestegen. In tegenstelling tot Nederland heeft Duitsland in de jaren 90 nooit prijsstijgingen gekend. Voor de komende jaren worden extreme prijsstijgingen verwacht in de Duitse steden. Experts gerelateerd aan de Duitse vastgoedmarkt waarschuwen zelfs al voor een ‘immobiliënboom’.

duitsland-koopprijzen-vastgoed-2011-2012

Er is vanuit het buitenland veel interesse in Duitse vastgoedbeleggingen. Russen, Israëliërs maar ook Grieken beleggen in de Duitse huizenmarkt. Geld van rijke Grieken stuwen de prijzen van Duits vastgoed omhoog. Dit is logisch want voor de Grieken is Duitsland een veilige haven. In Düsseldorf kent men een winkelstraat (Königsallee)  voor de absolute ‘high class’. Russische welgestelden gaan hier graag op vakantie en zien daarnaast goede mogelijkheden voor een investering in vastgoed. Een andere verschijnsel dat meespeelt in ‘vastgoedboom’ is de daling van 10 jaars rente (zie afbeelding) en de angst voor inflatie (waartegen vastgoed bescherming biedt).

de-rente-in-duitsland-hypotheken

De extreme prijsstijgingen zijn lang niet overal in het land van toepassing. Op het kaartje hieronder is te zien dat het zuiden van Duitsland relatief duur is. In het noorden en oosten zijn de grote steden daarentegen prijzig. Hamburg en München staan bekend om de zwaar speculatieve vastgoedmarkt en Berlijn is ‘arm en sexy’. In Oost-Duitsland zijn er gebieden met een zeer lage bevolkingsdichtheid, een hoge werkloosheid en een hoog vergrijzingcijfer. Deze gebieden kennen geen vastgoedbubbel, met uitzondering van Dresden, de kust en andere steden met veel werkgelegenheid. Onroerend goed veilingen zijn hier uitermate geschikt om vastgoed voor een lage prijs aan te kopen.

prijzen-bestaande-woningen-duitsland

Onderstaande afbeelding komt uit het artikel: Die besten Städte für den Hauskauf
Alle grote en middelgrote steden in Duitsland zijn vergeleken met elkaar. De uitkomst is een immobiliën ranking. Factoren waarop de steden beoordeeld zijn: leegstand, prijsprognose, werkgelegenheid, en de sociale structuur van de steden. Hieruit blijkt wel dat vastgoed een complexe studie is.
Kansen en risicos Duitse vastgoedmarkt
Enkele interessante artikelen uit de Duitse kranten over de marktsituatie staan hieronder.