Posts Tagged ‘vastgoedbubble’

Dat Spanje het moeilijk heeft weet onderhand iedereen wel. Een snel oplopende staatsschuld, hoge rentes voor staatsobligaties, een enorme werkloosheid, een leidend bedrijfsleven en banken met grote afschrijvingen op vastgoedportefeuille’s. Juist de crash van de Spaanse vastgoedmarkt heeft er voor een groot gedeelte voor gezorgd dat Spanje in de huidige situatie verkeerd. Vastgoed bleek jarenlang de vette melkkoe binnen de Spaanse economie, tot deze markt in 2007 piepend de dalende weg inzette, met als gevolg vele faillissementen in de vastgoed- en bouwsector (zie onderstaande afbeelding).

Spaanse vastgoedcrash in beeld

Prijzen voor vastgoed in Duitsland zijn in het afgelopen jaar met ongeveer 5% gestegen. In tegenstelling tot Nederland heeft Duitsland in de jaren 90 nooit prijsstijgingen gekend. Voor de komende jaren worden extreme prijsstijgingen verwacht in de Duitse steden. Experts gerelateerd aan de Duitse vastgoedmarkt waarschuwen zelfs al voor een ‘immobiliënboom’.

duitsland-koopprijzen-vastgoed-2011-2012

Er is vanuit het buitenland veel interesse in Duitse vastgoedbeleggingen. Russen, Israëliërs maar ook Grieken beleggen in de Duitse huizenmarkt. Geld van rijke Grieken stuwen de prijzen van Duits vastgoed omhoog. Dit is logisch want voor de Grieken is Duitsland een veilige haven. In Düsseldorf kent men een winkelstraat (Königsallee)  voor de absolute ‘high class’. Russische welgestelden gaan hier graag op vakantie en zien daarnaast goede mogelijkheden voor een investering in vastgoed. Een andere verschijnsel dat meespeelt in ‘vastgoedboom’ is de daling van 10 jaars rente (zie afbeelding) en de angst voor inflatie (waartegen vastgoed bescherming biedt).

de-rente-in-duitsland-hypotheken

De extreme prijsstijgingen zijn lang niet overal in het land van toepassing. Op het kaartje hieronder is te zien dat het zuiden van Duitsland relatief duur is. In het noorden en oosten zijn de grote steden daarentegen prijzig. Hamburg en München staan bekend om de zwaar speculatieve vastgoedmarkt en Berlijn is ‘arm en sexy’. In Oost-Duitsland zijn er gebieden met een zeer lage bevolkingsdichtheid, een hoge werkloosheid en een hoog vergrijzingcijfer. Deze gebieden kennen geen vastgoedbubbel, met uitzondering van Dresden, de kust en andere steden met veel werkgelegenheid. Onroerend goed veilingen zijn hier uitermate geschikt om vastgoed voor een lage prijs aan te kopen.

prijzen-bestaande-woningen-duitsland

Onderstaande afbeelding komt uit het artikel: Die besten Städte für den Hauskauf
Alle grote en middelgrote steden in Duitsland zijn vergeleken met elkaar. De uitkomst is een immobiliën ranking. Factoren waarop de steden beoordeeld zijn: leegstand, prijsprognose, werkgelegenheid, en de sociale structuur van de steden. Hieruit blijkt wel dat vastgoed een complexe studie is.
Kansen en risicos Duitse vastgoedmarkt
Enkele interessante artikelen uit de Duitse kranten over de marktsituatie staan hieronder.

Hoge bouwproductie voor de crisis
In de jaren voor het uitbreken van de kredietcrisis heerste een enorme bouwwoede in Spanje. De eenjarige nieuwbouwproductie van Spanje was gelijk aan die van Engeland, Frankrijk en Duitsland samen! Spaanse banken zorgden voor veel en makkelijk krediet tegen lage (Europese) rentes.

Ciudades Fantasmas (spooksteden)
Het aantal leeg staande nieuwbouwwoningen in de ‘Ciudades Fantasmas’ (spooksteden) wordt geschat op 1.000.000. Het totale aantal leegstaande woningen is volgens berekeningen van het ministerie van binnenlandse zaken geraamd op 3.417.064 op een totale woningvoorraad van 25.000.000. Het grootste gedeelte van de woningen staan in Madrid en Barcelona en andere Spaanse steden.

Non performing loans
Als gevolg van het knappen van de huizenmarkt zeepbel in Spanje zitten Spaanse banken met veel ‘non performing loans’ (slechte kredieten). Huizenprijzen zijn met bijna een kwart gedaald na de bubbel. Deze daling houdt in 2011 nog steeds aan. Wanneer men de groei van de Spaanse economie berekent zonder de bouw/vastgoedsector zou deze uitkomen op 2,2% van het BBP. Berekeningen met de bouw activiteiten zorgen voor een lagere groei van 0,8% van het BBP.

De vastgoed bubbel in Spanje

Lage maar snel stijgende staatschuld
De rente op 10 jarige Spaanse staatsobligaties ligt rond de 5,6%, in vergelijking met Italië (7%) staat Spanje er wat dat betreft beter voor. Ook de Spaanse staatschuld is in vergelijking met bijvoorbeeld Italië (120%) laag. De staatschuld van Spanje is namelijk 67%. Door het hoge aantal werklozen van 5 miljoen (22% van de beroepsbevolking) stijgt deze staatschuld snel. Waar deze personen in het verleden voor belastingsinkomsten zorgden, kosten ze de overheid nu enkel geld.

spain-property-stocks

Politieke bereidheid aanwezig
In Spanje was in tegenstelling tot Italië en Griekenland wel de politieke bereidheid om de problemen aan te pakken en maatregelen in te voeren. Het land zal de komende jaren nog door de zure dobber heen moeten bijten maar de eerste stappen zijn in ieder geval gezet.

Financieel Nederland reageerde geschokt op de afwaardering van de Rabobank door S&P en Fitch. De Rabobank zelf zegt dat er weinig aan de hand is en dat het bedrijf nog kerngezond is, maar ook de Rabobank, Nederlands veiligste bank heeft enkele zwakke plekken.

De inmiddels overleden ex topman Bert Heemskerk heeft ervoor gezorgd dat de hypotheekportefeuille van de Rabobank in de periode 2002 – 2009 sterk in marktaandeel is gegroeid tot 30%. De in 2001 aangetreden topman zag de Rabobank in marktaandeel zakken van 26% naar 21% en heeft daar een halt toe geroepen.

In de periode 2000 – 2007 zijn de huizenprijzen enorm gestegen, net zoals de hypotheekportefeuille van de Rabobank. De Rabobank heeft veel tophypotheken in haar portefeuille. De Rabobank zal volgens van Heemskerk niets voelen van waardedalingen van 5 – 10%. Bij verdere dalingen zal de bank dit gaan voelen doordat de waarde van het vastgoed onder het hypotheekbedrag ligt (onderwater).

Volgens schattingen van research bureau Dynamic Credit zullen vooral bestaande hypotheken van 2005 – 2007 kwetsbaar voor de crisis zijn en in betalingsproblemen komen. Overigens werkt de Rabobank niet met tussenpersonen en zijn ze wel selectief geweest in de hypotheken die men aanging. Dit gebeurde namelijk alleen maar via de eigen coöperatieve banken.

In het vorige deel van Profiteren van een (vastgoed)bubble ging het vooral over grote beleggers en banken. Dit deel is geschreven voor particuliere beleggers, ondernemers of andere geïnteresseerden die willen weten hoe ze kunnen profiteren van een vastgoedbubble.

De beste strategie om te profiteren van een vastgoedbubble is voor de top uit de markt te stappen. Dit is eenvoudiger gezegd dan gedaan want wat is nou de top? Het is beter om te vroeg uit de markt te stappen dan de crash mee te maken want uiteindelijk gaat het om de tijd die na de crash komt.

Dan komt de tijd om op koopjesjacht te gaan. Na een crash worden banken huiverig en is het voor veel partijen moeilijk liquiditeit te verschaffen. Op dat moment geldt: cash is king. Wie eigen vermogen bezit heeft een uitstekende onderhandelingspositie en kan de juiste koopjes doen voor lage prijzen. Vastgoedveilingen zijn bijvoorbeeld booming op dit moment.

Deze regel gaat ook op voor de aandelenmarkt. Koop wanneer niemand wil kopen, koop wanneer de angst diep zit. Beleg in bedrijven met een competief voordeel die ondergewaardeerd zijn zoals Coca Cola. Veel beginnende particuliere beleggers kopen pas als iedereen (zelfs de buurman) al koopt en de markt op de top zit. Hartstikke dom! Koop enkel in op de bodem en pak de waardegroei. Dit is een bekende strategie van belegger Warren Buffet.

Kijk welke sectoren profiteren van een neergaande vastgoedmarkt. Een aantal voorbeelden van sectoren of bedrijfstakken binnen de vastgoed die op dit moment opbloeien zijn de incassobureaus, de vastgoedveilingen en renovatiedienstverlening (want mensen kopen niet meer maar blijven zitten).

Op de aandelenbeurs wordt een onderscheid gemaakt tussen cyclische en non cyclische aandelen. Aandelen die non cyclisch zijn reageren minder hard op conjunctuurschommelingen. Als de vastgoedbubble uit elkaar knalt zullen de cyclische aandelen het hardst dalen. Dit zijn de financiële instellingen, vastgoedfondsen en ICT bedrijven. Non cyclische aandelen zoals voedsel, energie, en farmacie behalen ook in deze slechte tijd redelijke rendementen omdat ze niet conjunctuurgevoelig zijn. Dit kan een uitstekende beleggingsstrategie zijn.

Profiteren van een bubble kan door een markt te shorten. Shortsellers maken winst bij een neergaande markt door het gebruik van bepaalde financiële constructies. Als voorbeeld nemen we de vastgoedmarkt. De belegger gaat short op projectontwikkelaars, bouwbedrijven, vastgoedbeleggingsfondsen, bouwmateriaalleveranciers en andere bedrijven die nauwe banden hebben met de vastgoedmarkt.

In Nederland zijn er de volgende vastgoedfondsen die geshort kunnen worden: Corio, Wereldhave, VastnedRetail en Unibail Rodamco. Zij investeren overwegend in winkelvastgoed en kantoren. Daarnaast zijn er de bouwbedrijven zoals Heijmans en BAM.

Banken maken gebruik van CDF’s oftewel: credit default swaps. Dit is een soort van verzekering tegen neergaande bewegingen in een markt. Een bekend en negatief voorbeeld van het gebruik van dit instrument is het voorbeeld van de Amerikaanse bank Goldman Sachs. Goldman Sachs kocht vlak voor het knappen van de Amerikaanse huizenmarkt zeepbel voor 20 miljard aan CDF’s van verzekeraar AIG. Hiermee verzekerde Goldman Sachs zich tegen de crash, die ze natuurlijk allang aan hadden zien komen.

Een andere tactiek van de beruchte zakenbank is politieke infiltratie welke ten tijde van de bubble zeer goed van pas kwam. In het jaar na de vastgoedcrash en de hierop toegezegde staatsteun presenteerde Goldman Sachs namelijk een recordwinst met recordbonussen.

Bewezen is dat banken een groot aandeel hebben in het ontstaan van vastgoedbubbles. Hoewel veel mensen zeggen dat vastgoed waardevast is omdat het geld in stenen zit is vastgoed evenwel een economisch product. Om vastgoed aan te kopen is immers krediet nodig, in veel gevallen een hypotheek.

Voorafgaand aan een vastgoedbubble is het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Er is dus zogenaamd goedkoop krediet in omloop. Banken nemen steeds grotere risico’s. Ze kunnen meer krediet verstrekken maar ze weten heel goed dat sommige mensen aan wie ze dit krediet verstrekken dit misschien niet terug kunnen betalen in de toekomst.

Bovenstaand verhaal heeft gezorgd voor het klappen van de Amerikaanse vastgoedbubble. Alleen spelen er nog meer oorzaken mee. De verstrekte kredieten (hypotheken) werden verpakt in pakketjes en verkocht aan bijvoorbeeld buitenlandse banken of pensioenfondsen. Deze pakketjes hebben van de ratingbureaus (Moodys, S&P) hoge waarderingen mee gekregen. Een zogenaamde triple A status (zeer kredietwaardig) Terwijl men wist dat er ook slechte hypotheken tussen zaten. Een gevalletje van moderne fraude laat ik het maar noemen.

Uiteindelijk kwam aan het licht dat er teveel hypotheken waren verstrekt aan zogenoemde NINJA’s – (No income, no job, no assets). Doordat de hypotheken waren verpakt in pakketjes wist niemand van elkaar wat men in handen had aan hypotheken. Dit heeft gezorgd voor een enorme vertrouwensbreuk in de financiële wereld.

Een vastgoedbubble is vaak een economische zeepbel. Een verschil met een beurscrash is dat bij een vastgoedcrash het proces niet zo snel verloopt. Eigenaren en beleggers in vastgoed verkopen bij een vastgoedcrash geen vastgoed maar blijven wachten. Banken spelen hierin ook een rol, zei treden niet zo streng op tegen hypotheken die ‘onder water staan’ maar blijven ook wachten. Op deze manier wordt de bubble economie in stand gehouden. Prijzen van vastgoed blijven voor een periode van 3-5 jaar vlak.

De leverage is de verhouding eigen vermogen vreemd vermogen bij commercieel vastgoed. Bij een goede kantoorbelegging op een toplocatie zoals de Zuidas in Amsterdam vereisen vastgoedbeleggers een lage BAR (bruto aanvangs rendement). Voor het klappen van de bubble in 2007 waren er een aantal opvallende bewegingen in de vastgoedbeleggingsmarkt gesignaleerd.

  • De BAR ging omlaag en kwam dicht in de buurt van het renteniveau. (risico inschatting van beleggers omlaag)
  • De leverage ging omhoog. (in verhouding steeds meer vreemd vermogen ten opzichte van eigen vermogen)

Dat de vastgoedbubble is geklapt is duidelijk. Prijsniveaus dalen simpelweg niet omdat niemand nog verkoopt. Vastgoedprijzen blijven in Nederland de komende jaren vlak omdat de rek uit de bubble economie is. Transacties blijven uit en projectontwikkelaars krijgen geen krediet van banken. Het vierquadrantenmodel van DiPasquale laat dit goed zien.

vierquadrantenmodel di pasquale

Huurpijzen gaan omlaag, de waarde van vastgoed neemt af (deze beweging is niet altijd te zien, zie alinea 5). Bouwconstructie neemt af omdat dit niet meer rendabel is voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven.

Het gevolg is een tekort aan aanbod. Uiteindelijk zullen de prijzen weer licht stijgen door het tekort aan aanbod waardoor de huren omhoog gaan en de waarde van vastgoed uiteindelijk weer omhoog gaat. Overigens kan dit proces jaren gaan duren zoals gebleken is tijdens de bubble in Japan in de jaren 90. De lucht zal eerst uit de markt moeten stromen. Een te groot percentage van de groei van het BBP kwam voort uit vastgoed en daarvoor zal de bubble economie gaan boeten.

Weinig mensen in Nederland weten volgens mij dat er in Oost Duitsland sprake is geweest van een bouwbubble nog niet zo heel lang geleden. In dit artikel komen de belangrijkste oorzaken aan bod.

Nadat Duitsland was herenigd in 1990 was de woningbouw in Oost Duitsland veelal verouderd. Om dit op te lossen werd door de staat veel subsidie gegeven aan bouwbedrijven die investeerden in Oost Duitsland. In onderstaande grafiek is te zien dat de woningbouwinvesteringen enorm toe namen in een korte tijd. Dit is oorzaak nummer 1.

woningbouwinvesteringen in Duitsland

Door de subsidieregeling nam het woningaanbod toe maar in plaats van in Oost Duitsland te blijven trokken vooral veel jonge Oost Duitsers weg naar West Duitsland vanwege een betere werkgelegenheid. In Saksen nam de bevolking in de periode met 10% af zoals ook in veel andere Oost Duitse deelstaten.

Bevolkingsverandering Duitsland

Doordat er te veel werd gebouwd en er juist veel mensen verhuisden bleek rond het jaar 2000 dat er een overschot aan woningen was. Maar liefst 1,3 miljoen huizen stonden leeg in 2002.  Een stad die hierdoor hard is getroffen is Leipzig.

Voor de 2e wereldoorlog was het in Oost Duitland gelegen Leipzig hard op weg een metropool te worden. De stad had in 1933 713.000 inwoners en was daarmee de 4e stad van Duitsland.

De val van de muur in 1989 waarvan de protesten zijn oorsprong vonden in Leipzig had veel invloed op de stad. Bijna een kwart van de bevolking vertrok naar het westen van Duitsland in de hoop daar werk te vinden. Hierdoor kwam er een overaanbod aan huizen die leeg stonden. Tegenwoordig heeft de stad Leipzig nog maar 500.000 inwoners en veel leegstaand vastgoed. Waar het voor de 2e wereldoorlog een van de grootste metropool-regio’s van Duitsland was heeft de stad nu een kwart minder inwoners en een te ruime infrastructuur voor zo weinig inwoners.

Om aan de vraag naar woningen van de sterk groeiende bevolking te voldoen is er de afgelopen jaren veel gebouwd in China. Er ontstonden compleet nieuwe steden. Enkele van deze steden staan momenteel compleet leeg. Er woon helemaal niemand. De Australische zender SBS Dateline heeft hier een korte reportage (15min.) over gemaakt. In deze docu stelt SBS dat China enkel bouwt voor economische groei. 

Een serieuze vastgoedbubble in China zal gevolgen hebben voor de hele wereld. Westerse landen met een kwakkelende economie profiteren sterk van de stijgende vraag van China en andere Aziatische landen. Als deze vraag er niet meer is kan dit gevolgen hebben voor landen als Australië die veel grondstoffen naar China exporteren.

Een beroemde investeerder die het Enron schandaal voorspelde, James Chanos speculeert tegen China door short te gaan op de Chinese vastgoedmarkt. Hij gaat short op Chinese financials en andere vastgoedgerelateerde sectoren en landen.  In 2009 zag mr Chanos de eerste tekenen al van een propery bubble.  In een artikel zegt hij dat vastgoedinvesteringen 60% uitmaken van China’s BBP. Geen andere economie scoort zo hoog.  Er zijn in China geen leegstandscijfers bekend. Deze worden niet bijgehouden door de overheid.

Fixed-asset investment accounts for more than 60% of China’s overall GDP. No other major economy even comes close.

http://finance.fortune.cnn.com/2010/11/17/chanos-vs-china/

China is niet het enigste land met spooksteden. Ook Spanje en de VS hebben dergelijke steden die verlaten zijn. Spanje en de VS hebben alleen met een compleet andere situatie te maken. In de eerstgenoemde landen is er veel gebruik gemaakt van vreemd vermogen en weinig eigen vermogen. Met een hoge leverage is er in deze landen in een korte tijd veel bijgebouwd en kon er steeds meer geleend worden waardoor de sector een enorme boost kreeg. Zoals bijna altijd het geval is met een hoge leverage (veel vreemd vermogen) knapte de bubble in 2007. De gevolgen hiervan zijn bekend.

Het grootste verschil is dat in China vooral de opkomende middenklasse in huizen investeert bij gebrek aan andere beleggingsmogelijkheden. Dit doen zij met veel spaargeld (eigen vermogen). Hierdoor is het mogelijk dat complete steden leeg staan maar de huizenprijzen toch de pan uit reizen. 

Op donderdag 14 april 2o11 waardeert kredietbeoordelaar ‘Moody’s’ de gehele Chinese vastgoedsector af. De Chinese regering wil namelijk speculatie tegengaan door een verbod op tweede woningen. Dit zal gevolgen hebben voor veel projectontwikkelaars. De verkopen van nieuwe huizen in Peking namen hierdoor al met 40% af.

Is dit het begin van het knappen van de Chinese vastgoedbubble?

http://www.belegger.nl/nieuws/104726/Lagere_waardering_onroerendgoedsector_China