Posts Tagged ‘vastgoedcrash’

Dat Spanje het moeilijk heeft weet onderhand iedereen wel. Een snel oplopende staatsschuld, hoge rentes voor staatsobligaties, een enorme werkloosheid, een leidend bedrijfsleven en banken met grote afschrijvingen op vastgoedportefeuille’s. Juist de crash van de Spaanse vastgoedmarkt heeft er voor een groot gedeelte voor gezorgd dat Spanje in de huidige situatie verkeerd. Vastgoed bleek jarenlang de vette melkkoe binnen de Spaanse economie, tot deze markt in 2007 piepend de dalende weg inzette, met als gevolg vele faillissementen in de vastgoed- en bouwsector (zie onderstaande afbeelding).

Spaanse vastgoedcrash in beeld

Advertisements

Hoge bouwproductie voor de crisis
In de jaren voor het uitbreken van de kredietcrisis heerste een enorme bouwwoede in Spanje. De eenjarige nieuwbouwproductie van Spanje was gelijk aan die van Engeland, Frankrijk en Duitsland samen! Spaanse banken zorgden voor veel en makkelijk krediet tegen lage (Europese) rentes.

Ciudades Fantasmas (spooksteden)
Het aantal leeg staande nieuwbouwwoningen in de ‘Ciudades Fantasmas’ (spooksteden) wordt geschat op 1.000.000. Het totale aantal leegstaande woningen is volgens berekeningen van het ministerie van binnenlandse zaken geraamd op 3.417.064 op een totale woningvoorraad van 25.000.000. Het grootste gedeelte van de woningen staan in Madrid en Barcelona en andere Spaanse steden.

Non performing loans
Als gevolg van het knappen van de huizenmarkt zeepbel in Spanje zitten Spaanse banken met veel ‘non performing loans’ (slechte kredieten). Huizenprijzen zijn met bijna een kwart gedaald na de bubbel. Deze daling houdt in 2011 nog steeds aan. Wanneer men de groei van de Spaanse economie berekent zonder de bouw/vastgoedsector zou deze uitkomen op 2,2% van het BBP. Berekeningen met de bouw activiteiten zorgen voor een lagere groei van 0,8% van het BBP.

De vastgoed bubbel in Spanje

Lage maar snel stijgende staatschuld
De rente op 10 jarige Spaanse staatsobligaties ligt rond de 5,6%, in vergelijking met Italië (7%) staat Spanje er wat dat betreft beter voor. Ook de Spaanse staatschuld is in vergelijking met bijvoorbeeld Italië (120%) laag. De staatschuld van Spanje is namelijk 67%. Door het hoge aantal werklozen van 5 miljoen (22% van de beroepsbevolking) stijgt deze staatschuld snel. Waar deze personen in het verleden voor belastingsinkomsten zorgden, kosten ze de overheid nu enkel geld.

spain-property-stocks

Politieke bereidheid aanwezig
In Spanje was in tegenstelling tot Italië en Griekenland wel de politieke bereidheid om de problemen aan te pakken en maatregelen in te voeren. Het land zal de komende jaren nog door de zure dobber heen moeten bijten maar de eerste stappen zijn in ieder geval gezet.

In het vorige deel van Profiteren van een (vastgoed)bubble ging het vooral over grote beleggers en banken. Dit deel is geschreven voor particuliere beleggers, ondernemers of andere geïnteresseerden die willen weten hoe ze kunnen profiteren van een vastgoedbubble.

De beste strategie om te profiteren van een vastgoedbubble is voor de top uit de markt te stappen. Dit is eenvoudiger gezegd dan gedaan want wat is nou de top? Het is beter om te vroeg uit de markt te stappen dan de crash mee te maken want uiteindelijk gaat het om de tijd die na de crash komt.

Dan komt de tijd om op koopjesjacht te gaan. Na een crash worden banken huiverig en is het voor veel partijen moeilijk liquiditeit te verschaffen. Op dat moment geldt: cash is king. Wie eigen vermogen bezit heeft een uitstekende onderhandelingspositie en kan de juiste koopjes doen voor lage prijzen. Vastgoedveilingen zijn bijvoorbeeld booming op dit moment.

Deze regel gaat ook op voor de aandelenmarkt. Koop wanneer niemand wil kopen, koop wanneer de angst diep zit. Beleg in bedrijven met een competief voordeel die ondergewaardeerd zijn zoals Coca Cola. Veel beginnende particuliere beleggers kopen pas als iedereen (zelfs de buurman) al koopt en de markt op de top zit. Hartstikke dom! Koop enkel in op de bodem en pak de waardegroei. Dit is een bekende strategie van belegger Warren Buffet.

Kijk welke sectoren profiteren van een neergaande vastgoedmarkt. Een aantal voorbeelden van sectoren of bedrijfstakken binnen de vastgoed die op dit moment opbloeien zijn de incassobureaus, de vastgoedveilingen en renovatiedienstverlening (want mensen kopen niet meer maar blijven zitten).

Op de aandelenbeurs wordt een onderscheid gemaakt tussen cyclische en non cyclische aandelen. Aandelen die non cyclisch zijn reageren minder hard op conjunctuurschommelingen. Als de vastgoedbubble uit elkaar knalt zullen de cyclische aandelen het hardst dalen. Dit zijn de financiële instellingen, vastgoedfondsen en ICT bedrijven. Non cyclische aandelen zoals voedsel, energie, en farmacie behalen ook in deze slechte tijd redelijke rendementen omdat ze niet conjunctuurgevoelig zijn. Dit kan een uitstekende beleggingsstrategie zijn.

Bewezen is dat banken een groot aandeel hebben in het ontstaan van vastgoedbubbles. Hoewel veel mensen zeggen dat vastgoed waardevast is omdat het geld in stenen zit is vastgoed evenwel een economisch product. Om vastgoed aan te kopen is immers krediet nodig, in veel gevallen een hypotheek.

Voorafgaand aan een vastgoedbubble is het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Er is dus zogenaamd goedkoop krediet in omloop. Banken nemen steeds grotere risico’s. Ze kunnen meer krediet verstrekken maar ze weten heel goed dat sommige mensen aan wie ze dit krediet verstrekken dit misschien niet terug kunnen betalen in de toekomst.

Bovenstaand verhaal heeft gezorgd voor het klappen van de Amerikaanse vastgoedbubble. Alleen spelen er nog meer oorzaken mee. De verstrekte kredieten (hypotheken) werden verpakt in pakketjes en verkocht aan bijvoorbeeld buitenlandse banken of pensioenfondsen. Deze pakketjes hebben van de ratingbureaus (Moodys, S&P) hoge waarderingen mee gekregen. Een zogenaamde triple A status (zeer kredietwaardig) Terwijl men wist dat er ook slechte hypotheken tussen zaten. Een gevalletje van moderne fraude laat ik het maar noemen.

Uiteindelijk kwam aan het licht dat er teveel hypotheken waren verstrekt aan zogenoemde NINJA’s – (No income, no job, no assets). Doordat de hypotheken waren verpakt in pakketjes wist niemand van elkaar wat men in handen had aan hypotheken. Dit heeft gezorgd voor een enorme vertrouwensbreuk in de financiële wereld.

Een vastgoedbubble is vaak een economische zeepbel. Een verschil met een beurscrash is dat bij een vastgoedcrash het proces niet zo snel verloopt. Eigenaren en beleggers in vastgoed verkopen bij een vastgoedcrash geen vastgoed maar blijven wachten. Banken spelen hierin ook een rol, zei treden niet zo streng op tegen hypotheken die ‘onder water staan’ maar blijven ook wachten. Op deze manier wordt de bubble economie in stand gehouden. Prijzen van vastgoed blijven voor een periode van 3-5 jaar vlak.

De leverage is de verhouding eigen vermogen vreemd vermogen bij commercieel vastgoed. Bij een goede kantoorbelegging op een toplocatie zoals de Zuidas in Amsterdam vereisen vastgoedbeleggers een lage BAR (bruto aanvangs rendement). Voor het klappen van de bubble in 2007 waren er een aantal opvallende bewegingen in de vastgoedbeleggingsmarkt gesignaleerd.

  • De BAR ging omlaag en kwam dicht in de buurt van het renteniveau. (risico inschatting van beleggers omlaag)
  • De leverage ging omhoog. (in verhouding steeds meer vreemd vermogen ten opzichte van eigen vermogen)

Dat de vastgoedbubble is geklapt is duidelijk. Prijsniveaus dalen simpelweg niet omdat niemand nog verkoopt. Vastgoedprijzen blijven in Nederland de komende jaren vlak omdat de rek uit de bubble economie is. Transacties blijven uit en projectontwikkelaars krijgen geen krediet van banken. Het vierquadrantenmodel van DiPasquale laat dit goed zien.

vierquadrantenmodel di pasquale

Huurpijzen gaan omlaag, de waarde van vastgoed neemt af (deze beweging is niet altijd te zien, zie alinea 5). Bouwconstructie neemt af omdat dit niet meer rendabel is voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven.

Het gevolg is een tekort aan aanbod. Uiteindelijk zullen de prijzen weer licht stijgen door het tekort aan aanbod waardoor de huren omhoog gaan en de waarde van vastgoed uiteindelijk weer omhoog gaat. Overigens kan dit proces jaren gaan duren zoals gebleken is tijdens de bubble in Japan in de jaren 90. De lucht zal eerst uit de markt moeten stromen. Een te groot percentage van de groei van het BBP kwam voort uit vastgoed en daarvoor zal de bubble economie gaan boeten.