Vastgoed in Duitsland – ‘boom’ of ‘bubbel’

Prijzen voor vastgoed in Duitsland zijn in het afgelopen jaar met ongeveer 5% gestegen. In tegenstelling tot Nederland heeft Duitsland in de jaren 90 nooit prijsstijgingen gekend. Voor de komende jaren worden extreme prijsstijgingen verwacht in de Duitse steden. Experts gerelateerd aan de Duitse vastgoedmarkt waarschuwen zelfs al voor een ‘immobiliënboom’.

Er is vanuit het buitenland veel interesse in Duitse vastgoedbeleggingen. Russen, Israëliërs maar ook Grieken beleggen in de Duitse huizenmarkt. Geld van rijke Grieken stuwen de prijzen van Duits vastgoed omhoog. Dit is logisch want voor de Grieken is Duitsland een veilige haven. In Düsseldorf kent men een winkelstraat (Königsallee)  voor de absolute ‘high class’. Russische welgestelden gaan hier graag op vakantie en zien daarnaast goede mogelijkheden voor een investering in vastgoed. Een andere verschijnsel dat meespeelt in ‘vastgoedboom’ is de daling van 10 jaars rente (zie afbeelding) en de angst voor inflatie (waartegen vastgoed bescherming biedt).

De extreme prijsstijgingen zijn lang niet overal in het land van toepassing. Op het kaartje hieronder is te zien dat het zuiden van Duitsland relatief duur is. In het noorden en oosten zijn de grote steden daarentegen prijzig. Hamburg en München staan bekend om de zwaar speculatieve vastgoedmarkt en Berlijn is ‘arm en sexy’. In Oost-Duitsland zijn er gebieden met een zeer lage bevolkingsdichtheid, een hoge werkloosheid en een hoog vergrijzingcijfer. Deze gebieden kennen geen vastgoedbubbel, met uitzondering van Dresden, de kust en andere steden met veel werkgelegenheid. Onroerend goed veilingen zijn hier uitermate geschikt om vastgoed voor een lage prijs aan te kopen.

Onderstaande afbeelding komt uit het artikel: Die besten Städte für den Hauskauf

Alle grote en middelgrote steden in Duitsland zijn vergeleken met elkaar. De uitkomst is een immobiliën ranking. Factoren waarop de steden beoordeeld zijn: leegstand, prijsprognose, werkgelegenheid, en de sociale structuur van de steden. Hieruit blijkt wel dat vastgoed een complexe studie is.

Enkele interessante artikelen uit de Duitse kranten over de marktsituatie staan hieronder.

• Die besten Städte für den Hauskauf
• Immobilienboom: Experten befürchten eine Blase
• Hamburg: Was die Stadt zum Sieger macht
• Berlin: Nachbarschaft hilft
• Frankfurt: Lärm und Lifestyle
• Köln: Luxus hält Einzug
• München: Alle wollen rein
• Dresden: Babyboom in Sachsens Hauptstadt
• Karlsruhe: Unheimliche Preise

HISTORIE: De bouwbubble in Oost Duitsland na de val van de muur

Weinig mensen in Nederland weten volgens mij dat er in Oost Duitsland sprake is geweest van een bouwbubble nog niet zo heel lang geleden. In dit artikel komen de belangrijkste oorzaken aan bod.

Nadat Duitsland was herenigd in 1990 was de woningbouw in Oost Duitsland veelal verouderd. Om dit op te lossen werd door de staat veel subsidie gegeven aan bouwbedrijven die investeerden in Oost Duitsland. In onderstaande grafiek is te zien dat de woningbouwinvesteringen enorm toe namen in een korte tijd. Dit is oorzaak nummer 1.

Door de subsidieregeling nam het woningaanbod toe maar in plaats van in Oost Duitsland te blijven trokken vooral veel jonge Oost Duitsers weg naar West Duitsland vanwege een betere werkgelegenheid. In Saksen nam de bevolking in de periode met 10% af zoals ook in veel andere Oost Duitse deelstaten.

Doordat er te veel werd gebouwd en er juist veel mensen verhuisden bleek rond het jaar 2000 dat er een overschot aan woningen was. Maar liefst 1,3 miljoen huizen stonden leeg in 2002.  Een stad die hierdoor hard is getroffen is Leipzig.

Voor de 2e wereldoorlog was het in Oost Duitland gelegen Leipzig hard op weg een metropool te worden. De stad had in 1933 713.000 inwoners en was daarmee de 4^e stad van Duitsland.

De val van de muur in 1989 waarvan de protesten zijn oorsprong vonden in Leipzig had veel invloed op de stad. Bijna een kwart van de bevolking vertrok naar het westen van Duitsland in de hoop daar werk te vinden. Hierdoor kwam er een overaanbod aan huizen die leeg stonden. Tegenwoordig heeft de stad Leipzig nog maar 500.000 inwoners en veel leegstaand vastgoed. Waar het voor de 2e wereldoorlog een van de grootste metropool-regio’s van Duitsland was heeft de stad nu een kwart minder inwoners en een te ruime infrastructuur voor zo weinig inwoners.